Информационно-аналитическая площадка по Южному федеральному округу

Чтобы получать экономию, нужно научиться платить

Чтобы получать экономию, нужно научиться платить
Окончил мехмат РГУ, в ЖКХ прошел путь от начальника участка до начальника ЖКУ г. Шевченко. С 1997 года — директор службы заказчика Советского района, заместитель главы администрации Советского района, первый заместитель директора департамента жилищно-коммунального хозяйства г. Ростова-на-Дону.
С 2005 года занимается управлением жилыми домами. На сегодняшний день в холдинге 26 компаний, обслуживающих 1 млн квадратных метров жилья.

По мнению Владимира Михайловича, общий объем платежей не изменился с момента вступления в силу с 1 сентября новых правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354. Тем более что в последний момент были внесены изменения, и часть платежей осуществляется по-прежнему. По таким ресурсам, как горячая/холодная вода и электроэнергия, изменения заключаются в том, что теперь коэффициент для расчета общедомовых расходов ориентирован не на объем потребления, а на количество квадратных метров занимаемой площади. Кто-то этим доволен, кто-то нет. Те, у кого было малое потребление, но большая площадь, теперь оказались в невыгодном положении; те, у кого большой объем потребления и маленькая площадь, наоборот, теперь в выигрыше.
Что касается отопления, то сначала вышло Постановление Правительства — с 1 января цены не повышать, а для того, чтобы смягчить «финансовый удар» по потребителям, была произведена задержка и тарифы на отопление в этом году изменялись дважды: с 1 июля и с 1 сентября. С 1 сентября вступили в действие новые правила и новые тарифы.
— Для дома в целом не изменилось ничего, — объясняет Владимир Михайлович. — Сколько с него собирали по показаниям общедомового прибора учета, столько и собирают. Раскладка изменилась «внутри», объемы платежей перераспределились среди жильцов.

Из чего же реально складываются общедомовые расходы, например, по электроэнергии? Прежде всего, из того, что видно всем: горят лампочки освещения мест общего пользования (над входом в подъезды, на лестничных клетках и т.д.), работает лифтовое хозяйство (и электроэнергию поглощает не только работающий лифт, но и все лифты в режиме ожидания). В больших домах действуют станции подкачки воды, моторы которых также поглощают немало электроэнергии. Кроме того, есть «невидимые» расходы: усилители кабельного телевидения, спутниковых антенн, домофона, других средств информации и связи. Если проводка в доме старая, соединения некачественные (например, «скрутки» вместо клеммных колодок) — потери также могут быть весьма значительными. Кстати, электросистема, установленная в 60-70-х годах, не рассчитывалась на такое количество электроприборов, которым она нагружена сегодня. Не было ни сплит-систем, ни компьютеров, ни микроволновых печей, ни такого количества телевизоров и стиральных машин, как сегодня. В соответствии с законами физики при перегрузке сопротивление в старых сетях растет, возникает перерасход электричества. Все это также входит в общедомовые расходы. Именно поэтому в соответствии с законодательством коммерческими считаются счетчики не старше 16 лет, и, если в квартире стоит прибор выпуска ранее 1996 года, начисление производится по соцнормативу.
Не последнее место в увеличении общедомовых расходов занимает фактор воровства ресурсов. Сегодня немало «технических решений», с помощью которых искажаются показания поквартирных приборов учета в сторону, естественно, уменьшения. Но, поскольку энергия и ресурсы потреблены, расходы также плюсуются к общедомовым.
Еще одно «узкое место» — потребители, оплачивающие по социальному нормативу, но не указывающие количество реально проживающих в квартире человек. А если квартира малой площади, а проживают там больше людей, чем прописано, перерасход также «прячется» в общедомовые расходы. И новая система начисления «по площади», к сожалению, играет на руку таким недобросовестным жильцам.
Как решить проблему снижения общедомовых расходов по каждому виду ресурсов? Технических решений немало. Это и установка энергосберегающих приборов и систем, техническое обследование сетей и замена их новыми, использование современных систем контроля за расходом ресурсов по технологии «умный дом» и т.д. Главный вопрос — в цене и готовности жильцов эту цену платить.
И тут в действие должны вступать советы многоквартирных домов. В большинстве случаев эффект достигается, прежде всего, при активном ведении постоянной разъяснительной и организационной работы. В частности, по убеждению всех, у кого еще нет приборов учета, в необходимости такие приборы поставить, причем соответствующего класса точности, и проверить их. Таким же образом вести работу с теми, у кого проживают непрописанные жильцы, квартиранты и т.п. (как правило, соседи знают о таких фактах и могут сообщить об этом активу).
Далее следует убедить всех собственников жилья в необходимости «технического перевооружения» дома: технического обследования сетей, их ремонта или замены, внедрения энергосберегающих приборов и т.д. Но самое важное — осознать, что на это потребуются средства, и сразу (либо в рассрочку) эти деньги нужно собирать. Конечно, сразу на все не хватит, но надо начинать делать хотя бы шаг за шагом.
Например, в холдинге, который возглавляет Владимир Арцыбашев, сейчас прорабатывается вопрос о применении пломб-индикаторов магнитного поля. Изначально индикатор имеет определенный цвет, а в случае даже кратковременного воздействия магнитным полем изменяет свой внешний вид, указывая на факт воздействия на прибор учета. Каждая пломба-индикатор имеет индивидуальный порядковый номер, который также дублируется на отрывном элементе наклейки для занесения в журнал регистрации и исключения ошибки. Ее невозможно временно удалить с корпуса, поскольку при снятии пломбы разрушается структура индикатора и появляется соответствующая надпись.
Однако все снова упирается в цену — стоит одна такая пломба более 100 рублей, и жильцов нужно опять убеждать в необходимости принять на общем собрании собственников необходимость расхода в 300–400 рублей для оборудования всех видов приборов учета, находящихся в квартире.
Сегодня существуют лицензированные предприятия, которые производят аудит энергопотребления дома и выдают соответствующий документ (энергопаспорт), с которым можно идти в управляющую компанию и составлять перечень необходимых работ.

— В большинстве случаев на сегодняшний день такие программы мы реализуем при выполнении капитального ремонта, — говорит директор холдинга «Управляющие организации ЖКХ» Владимир Арцыбашев. — В частности, в домах по адресам: Пушкинская, 199 и Горького, 217 - полностью утеплены крыша, фасад, заменена система электроснабжения, установлена автоматизированная система контроля и учета электроэнергии, а также дистанционная система наблюдения за входными приборами учета. Все эти работы произведены за бюджетные средства.
Однако есть и примеры выполнения работ за средства жильцов. В частности, в Азове, в доме по адресу: Степной, 21, люди за свой счет заменили систему электроснабжения, как и по адресу: Васильева, 79. В первом случае стоимость работ составила 1 млн 900 тысяч рублей, во втором — 500 тысяч рублей. Однако о массовости этого явления говорить слишком рано. Кардинальные изменения начнутся тогда, когда люди осознают, что для уменьшения затрат на ресурсы нужно сначала понести затраты на ремонт и переоборудование. Ведь ни у одного владельца автомобиля не вызывает сомнения тот факт, что чем больше средств ты вложишь в свой автомобиль, тем лучше он будет работать. А ведь, по сути, разницы между автовладельцами, приезжающими в автосервис, и жильцами, доверяющими свое жилье управляющей компании, нет. Только жильцы почему-то считают, что средств, которые получает компания в виде тарифов на обслуживание, должно хватать и на капитальный ремонт. А ведь экономически обоснованный тариф рассчитывается на обслуживание технически исправного жилого фонда.
Владимир Арцыбашев уверен, что если люди будут готовы отчислять с каждого квадратного метра жилья по 5 рублей в месяц на капитальный ремонт, то жилой фонд вполне можно будет содержать в исправном состоянии. К сожалению, скопился огромный «недоремонт», и этот расход увеличивается в разы. Поэтому сейчас новые проекты внесения изменений в жилищное законодательство предусматривают возложение обязанности по сбору средств на проведение капитальных ремонтов на собственников жилья.

Наиболее удачной формой объединения собственников жилья Владимир Михайлович считает ТСЖ, т.к. все его руководство проживает в одном доме и может контролировать как общее состояние жилья, так и ход производимых работ. К недостаткам этой формы относится низкий профессионализм руководителей таких товариществ, которые возглавляют, как правило, врачи, учителя и т.п., — люди в целом грамотные, но слабо разбирающиеся в специфике ЖКХ. Управляющие компании, укомплектованные профессиональными кадрами, нередко что-то упускают в силу большого количества домов, находящихся в управлении. Оптимальное сочетание — ТСЖ, заключившее договор с управляющей компанией. Именно такую схему предлагает мэр города Ростова Михаил Чернышев.